Każda gmina posiada kompetencję, aby we własnym zakresie ustalić wysokość stawek podatku od nieruchomości. Stosowną decyzję podejmuje się każdego roku w formie uchwały rady gminy. Gmina nie tylko decyduje o wysokości stawek, ale również może wprowadzać zwolnienia podatkowe. Wysokość podatku, choć ustalana przez gminę, nigdy nie może przekroczyć stawki maksymalnej, która każdego roku określana jest przez Ministra Finansów. Doręczoną decyzję podatnik powinien sprawdzić nie tylko pod kątem stawki, ale również przyjętej przez organ powierzchni opodatkowanego obiektu.
Kto jest podatnikiem?
Podatkiem od nieruchomości obciążony jest, co do zasady, jej właściciel czy też użytkownik wieczysty (osoba fizyczna, osoba prawna, inna jednostka organizacyjna). Jednakże zdarzają się sytuacje, gdy przedmiot opodatkowania (np. grunt) znajduje się w posiadaniu samoistnym. Wówczas podatnikiem jest nie właściciel, ale właśnie ten posiadacz. Stanowi o tym art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Posiadacz samoistny to ten, kto właścicielem nie jest, ale włada rzeczą w taki sposób, jakby właścicielem był. Wynika to z art. 140 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121). Z posiadaniem samoistnym często mamy do czynienia np. po niewłaściwym nabyciu nieruchomości (bez formy aktu notarialnego).
Od posiadania samoistnego odróżnić należy posiadanie zależne. Posiadacz zależny to podmiot władający cudzą rzeczą, jednak czyniący to na podstawie (w ramach) określonego stosunku prawnego, np. umowy dzierżawy, umowy najmu. To rozróżnienie jest tym bardziej istotne, że posiadacz zależny nie jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Zawarcie np. umowy dzierżawy czy umowy najmu nie przenosi więc obowiązku podatkowego na dzierżawcę (najemcę) - organ podatkowy nie może domagać się od niego zapłaty podatku (ani wydać na niego decyzji wymiarowej, czy tym bardziej skierować egzekucji). Niemniej zdarzają się sytuacje, że w aspekcie finansowym ten podatek obciąża inny podmiot, np. dzierżawcę (najemcę), gdyż takie wewnętrzne ustalenia poczyni właściciel z dzierżawcą (najemcą). W umowie można bowiem zapisać, że dzierżawca będzie pokrywać koszty związane z opodatkowaniem podatkiem od nieruchomości wydzierżawionego gruntu.
Przedmiot opodatkowania
Podatkowi od nieruchomości podlegają:
Nie dotyczy to jednak użytków rolnych, gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych czy też lasów, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Podstawę opodatkowania dla gruntów stanowi ich powierzchnia, a dla budynków lub ich części powierzchnia użytkowa. Z kolei dla budowli (bądź ich części) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest to wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji.
Warto pamiętać, że przy ustalaniu powierzchni w budynkach czy lokalach powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.
Stawki podatkowe
Przy określaniu wysokości stawek dla gruntów rada gminy może różnicować ich wysokość dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy, przeznaczenie i sposób wykorzystywania gruntu. Podobnie jest w odniesieniu do budynków lub ich części (lokali) czy budowli.
Wysokość stawki podatkowej ustalana w uchwale rady gminy nie może przekroczyć stawek maksymalnych określonych w ogólnych przepisach powszechnie obowiązujących. Co roku są one określane w rozporządzeniu Ministra Finansów. Wysokość maksymalnych stawek na rok 2014 zawiera stosowne obwieszczenie Ministra Finansów w tej sprawie (Mon. Pol. z 2013 r. poz. 724).
Maksymalna wysokość podatku w 2014 r.
Stawki podatku od nieruchomości w 2014 r. nie mogą przekroczyć rocznie:
1) od gruntów:
a) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków - 0,89 zł od 1 m2 powierzchni,
b) pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych - 4,56 zł od 1 ha powierzchni,
c) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 0,46 zł od 1 m2 powierzchni;
2) od budynków lub ich części:
a) mieszkalnych - 0,74 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
b) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 23,03 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
c) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym - 10,75 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
d) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych - 4,68 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
e) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego - 7,73 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
Podatnik (osoba fizyczna) - np. właściciel nieruchomości gruntowej - nie oblicza samodzielnie podatku. Ma jedynie obowiązek złożyć informację do wójta (burmistrza, prezydenta miasta), na urzędowym formularzu, o posiadanych nieruchomościach i obiektach budowlanych. Ma na to 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego.
Decyzja wymiarowa jest dostarczana podatnikowi najczęściej listem poleconym. Płatność podatku następuje na wskazany w decyzji numer rachunku bankowego. Niemniej rada gminy może zarządzać pobór podatku od nieruchomości od osób fizycznych w drodze inkasa (wyznacza wtedy odpowiednich inkasentów).
|
Doręczanie decyzji małżonkom Praktyka doręczenia decyzji "dowolnemu" małżonkowi powinna być uznana za niezgodną z wymogami Ordynacji podatkowej w zakresie doręczeń, bowiem każdy z małżonków powinien otrzymać decyzję odnoszącą się do nieruchomości wchodzącej w skład majątku małżeńskiego. W decyzji wymiarowej dotyczącej nieruchomości wspólnej, sporządzonej w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, powinni być wykazani oboje małżonkowie jako podatnicy oraz podatek w jednej kwocie (bez podziału). Jeżeli decyzja zostanie doręczona tylko jednemu z nich, tylko na nim będzie ciążyło zobowiązanie podatkowe. Od drugiego małżonka, do czasu doręczenia mu decyzji, nie będzie można wymagać i egzekwować podatku. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 13.11.2013 r., sygn. akt I SA/Sz 531/13 - orzeczenie prawomocne)
Opodatkowaniu nie podlega powierzchnia budynku (jego części) wynikająca z projektu budowlanego, zgodnie z którym budynek ten powstaje (pozostający w trakcie budowy), lecz powierzchnia, o której mowa w art. 1a ust. 1 pkt 5 u.p.o.l. w związku z art. 4 ust. 1 pkt 2 tej ustawy. Podatek od nieruchomości jest podatkiem obejmującym rzeczy, a więc przedmioty materialne, realne, rzeczywiście istniejące w danym miejscu i czasie, o określonych powierzchniach (wymiarach) i właściwościach. Z istoty rzeczy podatek ten nie dotyczy czegoś co nie istnieje, nie zaistniało lub przestało istnieć. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 28.02.2013 r., sygn. akt I SA/Gl 678/12 - orzeczenie prawomocne) |
|
Stawka podatku od nieruchomości za domek letniskowy Kupiłam działkę zabudowaną domkiem letniskowym. Zamierzam zamieszkać w tym budynku i uczynić z niego moje stałe miejsce pobytu (domek nadaje się do całorocznej eksploatacji). Gmina jednak oznajmiła, że wymierzy mi podatek od budynku według stawki wyższej, uznając, że z dokumentacji architektonicznej i budowlanej wynika, iż domek ma charakter rekreacyjny, letniskowy. Czy stanowisko gminy jest słuszne? Stanowisko gminy może być błędne, choć wszystko zależy od całokształtu okoliczności sprawy. Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości objęte są m.in. budynki lub ich części. W przypadku budynków wysokość podatku jest różna w zależności od przeznaczenia obiektu - niższa, gdy budynek ma charakter mieszkalny, wyższa natomiast, gdy budynek związany jest z prowadzeniem działalności gospodarczej bądź gdy jest wykorzystywany do celów "pozostałych" (a więc niemieszkaniowych oraz niegospodarczych). W przepisach ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie ma legalnej definicji pojęcia "budynek mieszkalny", znajduje się jedynie ogólna definicja terminu "budynek". Z przepisów Prawa geodezyjnego i kartograficznego wynika, że podstawę m.in. wymiaru podatków stanowią dane ujęte w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja ta powinna zawierać - w odniesieniu do budynku - jego położenie, przeznaczenie, funkcję użytkową i ogólne dane techniczne. Jednak dla określenia właściwej stawki podatku od nieruchomości organy podatkowe powinny przede wszystkim ustalić podstawową funkcję użytkową budynku. Ta bowiem jego cecha pozwala na zaklasyfikowanie go do odpowiedniego rodzaju. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażanym przez sądy, przy ustalaniu tej funkcji organy podatkowe powinny brać pod uwagę sposób posiadania budynku - czy ma ono na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czy też inne cele. Zatem gmina wymierzając podatek powinna brać pod uwagę nie tyle dokumentację architektoniczną czy budowlaną (bo ta reguluje zupełnie inne kwestie), co faktyczne korzystanie z obiektu i to, jaką spełnia funkcję użytkową w danym momencie. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 września 2009 r., sygn. akt II FSK 542/08, wyraźnie wskazał, że nie może mieć decydującego znaczenia dla ustalenia stawki opodatkowania budynku charakter terenu, na jakim został on posadowiony, bowiem ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie przewiduje takiego kryterium.
W moim domu na poszczególnych kondygnacjach mam różną wysokość pomieszczeń. Dowiedziałam się, że ma to wpływ na wysokość podatku od nieruchomości. Z decyzji wynika, że przyjęta jest jedna stawka. Czy jest to prawidłowe? W pewnych przypadkach podatek za niższe pomieszczenie jest mniejszy, a czasem w ogóle nie występuje. Trzeba przede wszystkim pamiętać, że kryterium wysokości to kryterium pomocnicze, stosowane tylko w wyjątkowych sytuacjach. Zasadniczo bowiem wysokość podatku od nieruchomości od budynku (np. domu) czy nieruchomości lokalowej zależy od jego powierzchni użytkowej. Wynika to z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części, zgodnie z definicją ustawową zawartą w słowniczku ustawy, to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Wysokość kondygnacji w świetle to odległość między podłożem a najniższym trwałym elementem konstrukcyjnym stropu. Przepis przewiduje, że powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%. Jeśli więc powierzchnia użytkowa poddasza - mierzona zgodnie z podaną definicją - wynosi przykładowo 24 m2, a jego wysokość to 2,05 m, wówczas dla celów podatkowych przyjętych zostanie jedynie 12 m2. Natomiast gdy wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się całkowicie. |
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.)
| ||||||||||||
|
||||||||||||
