Dodatkowe koszty przy nabyciu nieruchomości

Przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić nie tylko jej stan prawny, ale też koszty związane z tego typu transakcją. Nie należą one do niskich, w związku z czym nabywca nieruchomości w postaci lokalu, całego budynku lub gruntu musi liczyć się z tym, że inwestycja pochłonie od kilku do kilkunastu procent więcej ponad wydatek związany z samą ceną sprzedaży.

W praktyce najwięcej kosztuje pośrednik, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz notariusz. Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej będzie za to nie tak znaczna. Z dalszymi kosztami (np. prowizja, opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki, koszty ubezpieczeń) muszą się też liczyć osoby finansujące zakup ze środków kredytu bankowego.

2% dla fiskusa

Od umowy sprzedaży nieruchomości czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% podstawy opodatkowania. Obowiązek podatkowy ciąży obecnie wyłącznie na stronie kupującej. Zatem zakup nieruchomości, np. mieszkania stanowiącego odrębną własność z rynku wtórnego, wiąże się z powstaniem obowiązku w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie podlegają mu natomiast takie czynności (umowy), w których przynajmniej jedna ze stron (np. deweloper) z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W tym ostatnim wypadku cena może jednak zawierać podatek VAT, który jest dużo wyższy niż PCC.

Podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wartość tę określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Cena sprzedaży nie zawsze odzwierciedla tę wartość. W przypadku gdy jest zbyt niska, urząd skarbowy może dokonać określenia wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej, od której zależy wysokość należnego podatku. Wcześniej jednak wezwie podatnika do jej podwyższenia w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

W przypadku podania nieodpowiedniej wartości rynkowej przedmiotu transakcji przez podatnika, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.

Koszty aktu notarialnego

Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierze od kupującego notariusz (będący płatnikiem PCC w tego rodzaju przypadku) i wyszczególni ten wydatek w spisie kosztów na końcu aktu notarialnego. Jak widać na przykładzie podatku od czynności cywilnoprawnych, nie wszystko co strony płacą notariuszowi to jego wynagrodzenie. Notariusz jest bowiem płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, a także wyręcza sąd w pobieraniu opłat sądowych. Pobrane od strony kwoty są następnie przelewane na rachunek właściwego urzędu skarbowego i sądu rejonowego. Bez uiszczenia przez stronę (lub strony) należnych sum z tych tytułów nie dojdzie do sporządzenia aktu sprzedaży.

Osoby zaciągające kredyt hipoteczny winny pamiętać o jeszcze jednym obowiązku podatkowym w zakresie PCC - od ustanowienia hipoteki. Należy go uiścić na rachunek właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Podstawę opodatkowania stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności. Stawka podatku wynosi 0,1% tej kwoty, a przy wierzytelnościach o wartości nieustalonej - 19 zł.

Notariusz nie ma żadnego wpływu na wysokość podatku czy opłaty sądowej - wynikają one wprost z przepisów prawa. Próba obniżenia dodatkowych kosztów siłą rzeczy sprowadza się do negocjacji samej taksy notarialnej, która z reguły ustalana jest według stawki maksymalnej określonej przepisami rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości.

Maksymalna stawka taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej, którą jest zazwyczaj wartość podana przez strony umowy, tj. cena sprzedaży.

Koszty pośrednictwa

Transakcje na rynku nieruchomości często przygotowane bywają przez pośredników, których zawód co prawda uległ niedawno deregulacji, co jednak nie oznacza, że zniknął z rynku.

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a pośrednik musi posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Zadanie pośrednika - przynajmniej w założeniu - nie powinno polegać tylko i wyłącznie na znalezieniu potencjalnego kontrahenta zainteresowanego zakupem bądź sprzedażą nieruchomości. Czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości obejmują w sobie również zbadanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, pomoc w sformułowaniu umowy przedwstępnej itp.

Umowa pośrednictwa powinna m.in. ustalać sposób oraz wysokość wynagrodzenia pośrednika. Najczęściej wynagrodzenie to przybiera formę prowizji ustalanej jako procent od ceny sprzedaży. Zwykle kształtuje się ono na poziomie 2-3%, a więc z reguły więcej niż należy się fiskusowi z tytułu PCC czy notariuszowi za sporządzenie umowy (aktu).

Warto jednak pamiętać, że wysokość prowizji może być negocjowana. Biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zwykle schodzą z ceny w przypadku dużych transakcji. W tego rodzaju sytuacjach dobrze jest również ustalić wynagrodzenie ryczałtowe pośrednika (na określoną z góry kwotę, np. 5.000 zł), zwłaszcza gdy z pośrednikiem umawia się przyszły kupujący. Wówczas agencja nieruchomości nie będzie zainteresowana wysoką ceną sprzedaży, bo od niej nie będzie już zależała kwota należna za usługę pośrednictwa.

Opłaty sądowe

Kupujący musi też liczyć się z koniecznością uiszczenia opłat sądowych od wniosków o wpisy do księgi wieczystej (np. prawa własności, hipoteki), które jednak nie są już tak wysokie jak dawniej. Od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (np. hipoteki) opłata sądowa wynosi 200 zł (pobierze ją notariusz przy sporządzeniu aktu). Założenie nowej księgi wieczystej, np. dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, kosztuje natomiast 60 zł.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 ze zm.)

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2013 r. poz. 237)