Jestem jedynym właścicielem działki i zarazem wspólnikiem dwuosobowej spółki cywilnej. Drugim ze wspólników jest osoba dla mnie obca. Spółka ta wybudowała na mojej działce sklep. Działka nie została jednak wprowadzona do majątku spółki. Czy podatek, jaki opłacamy od tej nieruchomości, możemy ująć w kosztach podatkowych spółki? A jeżeli tak - czy będzie on kosztem u każdego wspólnika proporcjonalnie do przysługującego mu prawa do udziału w zysku spółki?
Jeżeli spółka cywilna, dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, korzysta z nieruchomości stanowiącej własność jednego z jej wspólników, to - naszym zdaniem - wydatki poniesione na opłacenie podatku od tej nieruchomości każdy ze wspólników może uwzględnić w kosztach uzyskania przychodów (proporcjonalnie do przysługującego mu prawa do udziału w zysku spółki). Kwestia zasad, na jakich spółka cywilna korzysta z tej nieruchomości, musi być jednak sprecyzowana w stosownej umowie. Trzeba przy tym zauważyć, że umowa użyczenia powoduje inne konsekwencje w podatku dochodowym niż umowa najmu.
Istotne regulacje cywilnoprawne
W świetle unormowań Kodeksu cywilnego, budynek (tj. sklep), który obaj wspólnicy spółki cywilnej wznieśli na gruncie będącym przedmiotem odrębnej własności tylko jednego ze wspólników, z mocy samego prawa stał się własnością właściciela gruntu. Drugi ze wspólników może natomiast domagać się zwrotu poniesionych nakładów na budowę sklepu - bądź poprzez umowę z właścicielem gruntu, bądź na drodze postępowania sądowego.
Podatnik podatku od nieruchomości
Rezultatem powyższych regulacji cywilnoprawnych jest to, że podatnikiem podatku od nieruchomości jest wyłącznie właściciel gruntu, a następnie także budynku (tj. sklepu) stanowiącego część składową tego gruntu.
Wynika to z regulacji art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.), która określa podatników tego podatku - wśród nich nie ma jednak osób, które wzniosłyby budynek na cudzym gruncie. Powołany przepis wymienia wprawdzie jako podatników spółki niemające osobowości prawnej, ale ma on zastosowanie tylko do tych spółek, które mogą być podmiotem praw i obowiązków cywilnoprawnych, w tym prawa własności, a więc przykładowo do spółek jawnych lub komandytowych.
Podatek od nieruchomości jako koszt uzyskania przychodów
Przy zaliczaniu konkretnych wydatków do kosztów uzyskania przychodów trzeba pamiętać o obowiązku spełnienia przesłanek wyrażonych w ogólnej definicji kosztów podatkowych, zamieszczonej w art. 22 ust. 1 ustawy o PDOF.
Jeżeli zatem spółka cywilna dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej korzysta z określonej nieruchomości, to udokumentowane wydatki, poniesione przez wspólników na opłacenie podatku od tej nieruchomości, są kosztem uzyskania przychodów.
Naszym zdaniem, pomimo iż prawo własności nieruchomości przysługuje tylko jednemu ze wspólników spółki cywilnej, to każdy ze wspólników może zaliczyć do kosztów podatkowych kwotę uiszczonego podatku od nieruchomości (proporcjonalnie do przysługującego mu prawa do udziału w zysku spółki), pod warunkiem że opłacanie tego podatku pozostaje w związku z prowadzoną przez spółkę działalnością gospodarczą. Kwestia zasad, na jakich spółka cywilna korzysta z tej nieruchomości (w tym zapłaty podatku od nieruchomości przez obu wspólników) powinna jednak zostać określona w stosownej umowie.
Zasady korzystania przez spółkę z nieruchomości, której właścicielem jest jeden ze wspólników
Dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej wszyscy wspólnicy spółki cywilnej mogą korzystać z nieruchomości, której właścicielem jest tylko jeden ze wspólników, w szczególności:
1) na podstawie umowy użyczenia (czyli nieodpłatnie) albo
2) na podstawie umowy najmu (czyli w formie odpłatnej), albo
3) w wyniku wniesienia omawianej nieruchomości do spółki w formie wkładu niepieniężnego.
Każda z tych sytuacji powoduje inne konsekwencje w podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli bowiem dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej spółka cywilna na podstawie umowy użyczenia korzysta nieodpłatnie z nieruchomości należącej do majątku prywatnego jej wspólnika - to wspólnik ten nie uzyskuje przychodu podatkowego, albowiem dokonuje on świadczenia dla samego siebie.
Natomiast w takiej sytuacji, przychód z tytułu otrzymania nieodpłatnych świadczeń, w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy o PDOF, powstaje po stronie pozostałych wspólników spółki cywilnej (proporcjonalnie do ich prawa do udziału w zysku tej spółki), chyba że spełniają oni warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PDOF, który zwalnia od podatku świadczenia w naturze i inne nieodpłatne świadczenia otrzymane od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn (m.in. od małżonka, rodziców, teściów, rodzeństwa, dzieci, etc.).
Takiego zdania są również organy podatkowe (m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 3 marca 2011 r., nr IBPBI/1/415-1240/10/AB).
Z kolei zawarcie umowy najmu omawianej nieruchomości spowoduje powstanie u właściciela tej nieruchomości przychodu z najmu (w wysokości całego czynszu określonego w umowie) zaliczanego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PDOF.
Jednocześnie każdy ze wspólników (łącznie ze wspólnikiem wynajmującym nieruchomość) będzie mógł uwzględniać w kosztach podatkowych przypadającą na niego część wydatków na opłacenie tego czynszu - proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku spółki.
Korzystanie przez wspólników z omawianej nieruchomości na podstawie umowy najmu lub umowy użyczenia umożliwia zakwalifikowanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków poniesionych na zapłatę podatku od tej nieruchomości, niemniej jednak, dla celów dowodowych, wskazane jest zamieszczenie w takiej umowie postanowienia, iż obowiązek zapłaty tego podatku ciąży na wspólnikach, a nie tylko na jednym z nich występującym w charakterze osoby prywatnej. Takich postanowień nie trzeba zawierać w przypadku wniesienia nieruchomości w formie aportu do spółki - wówczas bowiem bezspornie każdy ze wspólników może zaliczać do kosztów wydatki na opłacenie podatku od tej nieruchomości. Trzeba przy tym zauważyć, że wniesienie aportu do spółki cywilnej jest neutralne na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
