Na gruncie ustawy o VAT co do zasady sprzedaż nieruchomości zabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, chyba że zaistnieją przesłanki uprawniające zbywcę do zastosowania zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy.
Zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zostało przewidziane dla dostawy budynku/budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT bądź między pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku/budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Natomiast zwolnienie na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma zastosowanie dla tej dostawy budynków/budowli lub ich części, która nie korzysta ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT daje prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z tym, że w myśl art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
Jeśli nie zostały spełnione ww. warunki, to przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej zasadniczo stosujemy 23% stawkę VAT, chyba że sprzedaż ta dotyczy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 2 pkt 12 i art. 41 ust. 12a i 12b ustawy o VAT. W tej sytuacji zastosowanie znajduje stawka obniżona w wysokości 8%.
| Czy stawka VAT w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej jest taka sama dla osób prawnych, jak i osób fizycznych? |
Przedstawione powyżej zasady dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych obowiązują bez względu na to, czy zbycia nieruchomości dokonuje osoba fizyczna czy też osoba prawna. Jedynie w przypadku osób fizycznych dodatkowo rozważa się, czy w danej sytuacji przedmiotem sprzedaży jest majątek prywatny (osobisty) tej osoby czy też majątek prowadzonego przez tę osobę przedsiębiorstwa. W pierwszym przypadku mamy bowiem do czynienia z zarządzaniem majątkiem prywatnym (tj. z wykonywaniem prawa własności), zaś w drugim z działalnością gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT.
Takiego rozróżnienia nie dokonujemy w przypadku osób prawnych, które nie posiadają majątku prywatnego/osobistego.
| Nieruchomość została zakupiona 25 lat temu (przy zakupie nie był odliczany VAT). Budynek był wykorzystywany zarówno do celów mieszkalnych, jak i do działalności gospodarczej podatnika. Czy sprzedaż tego budynku podlega VAT? |
Aby udzielić odpowiedzi na pytanie Czytelnika należy przede wszystkim ustalić, czy sprzedaż ww. nieruchomości budynkowej nastąpi z majątku prywatnego podatnika, czy też z majątku prowadzonego przez niego przedsiębiorstwa. Ustalenie to jest o tyle istotne, że wpływa na opodatkowanie podatkiem VAT planowanej sprzedaży tego budynku.
W pytaniu wskazano jedynie, że budynek będący przedmiotem sprzedaży wykorzystywany jest zarówno w prowadzonej działalności gospodarczej, jak i do celów mieszkalnych (prywatnych) podatnika. Nie podano jednak, czy budynek ten został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Przyjmując założenie, że budynek ten nie widnieje w ewidencji środków trwałych podatnika (a więc jest jedynie majątkiem osobistym podatnika wykorzystywanym w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej), to sprzedaż takiej nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (jest poza zakresem ustawy o VAT), stanowiąc działanie w ramach sfery prywatnej tego podatnika.
Natomiast w sytuacji, gdyby przedmiotowa nieruchomość stanowiła majątek należący do przedsiębiorstwa podatnika, to sprzedaż taka podlegałaby opodatkowaniu VAT. Sprzedaż ta ewentualnie mogłaby korzystać ze zwolnienia od podatku w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, pod warunkiem spełnienia przesłanek wynikających z tych przepisów.
W pierwszej kolejności należałoby się odnieść do przesłanki dotyczącej pierwszego zasiedlenia. Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (o czym stanowi art. 2 pkt 14 ustawy o VAT).
Dodać należy, że pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów, gdyż jego istotą jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też dzierżawę (vide: wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1581/10, orzeczenie prawomocne). W konsekwencji pierwsze zasiedlenie nie jest równoznaczne z użytkowaniem (rozpoczęciem użytkowania) budynku/budowli. Budynek/budowla może być użytkowany (tj. wykorzystywany na własny użytek), nie będąc jeszcze przedmiotem czynności podlegającej opodatkowaniu (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 grudnia 2013 r., sygn. akt III SA/Wa 307/13, orzeczenie prawomocne).
Z powyższego więc wynika, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wiele razy - o ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Do pierwszego zasiedlenia będzie zatem dochodziło po każdym ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej obiektu i oddaniu do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem, dzierżawa, sprzedaż) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi obiektu.
Warto też zauważyć, że użyte przez ustawodawcę sformułowanie "w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu" odnosi się do czynności stanowiących przedmiot opodatkowania podatkiem VAT zarówno na gruncie obowiązującej ustawy o VAT, jak i ustawy o VAT z 1993 r. Nie dotyczy jednak dostaw (sprzedaży) dokonywanej przed dniem 5 lipca 1993 r. (vide: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 kwietnia 2013 r., nr ILPP1/443-41/13-3/HW).
Jak wynika z pytania nieruchomość budynkowa została zakupiona w 1990 r., czyli przed wejściem w życie ustawy o VAT z 1993 r. Zatem sprzedaż tej nieruchomości będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (chyba że dokonano ulepszenia ww. nieruchomości w powyższym rozumieniu i oddano tę nieruchomość np. w najem/dzierżawę) i nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Podatnik mógłby natomiast skorzystać ze zwolnienia wymienionego w art. 43 ust. 1 pkt 10a (nie przysługiwało mu bowiem prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu tego budynku) jeśli nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie ww. budynku, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli takie wydatki wystąpiły, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tego obiektu.
Reasumując, Czytelnik powinien w pierwszej kolejności ustalić, czy sprzedaż ww. nieruchomości jest dokonywana w ramach majątku osobistego czy też majątku firmowego. Jeśli dojdzie w tym przypadku do sprzedaży majątku przedsiębiorstwa to konieczna jest analiza przytoczonych wyżej przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT, aby móc skorzystać ze zwolnienia od podatku przy dostawie tej nieruchomości.
| Podatnik zakupił w 2014 r. nieruchomość zabudowaną (tj. działkę wraz z budynkiem stacji uzdatniania wody i studniami głębinowymi). Na fakturze "zakupowej" sprzedawca wykazał zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Nieruchomość ta nie została przyjęta do środków trwałych podatnika (potraktowano ją jako towar handlowy) i nie zostały poniesione na nią żadne nakłady inwestycyjne, od których przysługiwałoby odliczenie VAT. Czy przy dalszej odsprzedaży przysługuje zwolnienie od podatku na mocy 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT? |
Zakładając prawidłowość faktury wystawionej przez sprzedawcę należałoby przyjąć, że dostawa tej nieruchomości w 2014 r. była dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia - nie wiemy jednak, czy z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a) czy lit. b) ustawy o VAT. Tym samym nie ma możliwości ustalenia, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości zbywanej w 2015 r. będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a zatem czy zastosowanie będzie miało zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (które powinniśmy rozpatrzyć w pierwszej kolejności, tj. przed zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a).
Niemniej jednak z uwagi na to, że Czytelnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie ww. nieruchomości i nie ponosił on żadnych nakładów (ulepszeń) na ww. nieruchomość (przy założeniu, że sprzedaż ta nie jest objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10), to dostawa ww. nieruchomości zabudowanej korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
