Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT).
Zatem nie jest istotny faktyczny i aktualny sposób wykorzystania gruntu, gdyż znaczenie ma jedynie jego przeznaczenie, zaś o przeznaczeniu danego terenu pod zabudowę decydują obiektywne kryteria, nie zaś subiektywne przekonanie i zamiar sprzedawcy lub nabywcy takiego terenu. Dodać należy, że dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego ani planem zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podlega zwolnieniu od podatku (vide: interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 14 czerwca 2013 r., nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD/58639).
Z powyższego więc wynika, że zwolnienie na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Ze zwolnienia tego korzystać więc będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp. (vide: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 lipca 2014 r., nr IPPP2/443-492/14-2/BH).
Spółka zawarła we wrześniu 2014 r. przedwstępną umowę sprzedaży gruntu niezabudowanego. W dniu podpisania tej umowy doszło do jego wydania i zapłaty zadatku przez nabywcę. Zawarcie umowy ostatecznej jest planowane w marcu 2015 r. Na dzień podpisania umowy przedwstępnej nie istniał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, prawdopodobnie plan ten będzie obowiązywał w dniu podpisania umowy ostatecznej. Jaką stawką VAT opodatkować ww. transakcję sprzedaży?
Przepisy ustawy o VAT nie zawierają szczególnych regulacji odnoszących się do momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu dostawy nieruchomości gruntowej. Wobec tego obowiązek podatkowy w tym przypadku powstaje na zasadach ogólnych (wynikających z art. 19a ust. 1 ustawy o VAT, z zastrzeżeniem art. 19a ust. 8 dotyczącym otrzymania zaliczki), tj. z chwilą dokonania dostawy towaru rozumianej jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.
Co do zasady dostawa gruntu będzie miała miejsce w chwili zawarcia aktu notarialnego, chyba że przed jego podpisaniem dojdzie do wydania gruntu będącego przedmiotem dostawy. W tej sytuacji bowiem obowiązek podatkowy powstanie z dniem wydania gruntu na rzecz nabywcy. Wydanie rzeczy (towaru) zaś ma miejsce wówczas, gdy po stronie nabywcy pojawia się wola władania rzeczą dla siebie w zakresie określonego prawa, a po stronie sprzedawcy rezygnacja z jej posiadania.
W sytuacji opisanej w pytaniu do dostawy gruntu niezabudowanego w rozumieniu ustawy o VAT doszło w chwili jego wydania, tj. we wrześniu 2014 r. i na ten moment należy ustalić, czy zaistniały przesłanki do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że we wrześniu 2014 r. dla gruntu objętego dostawą nie istniał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego (jak również zakładając, że dla ww. terenu nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy terenu) sprzedaż ww. nieruchomości niezabudowanej będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Dodatkowo trzeba podkreślić, że o zastosowaniu przedmiotowego zwolnienia decyduje przeznaczenie nieruchomości w momencie dokonania dostawy (tj. w chwili wydania towaru). Tym samym późniejsze (ewentualne) zmiany przeznaczenia sprzedawanego gruntu wprowadzone miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pozostają bez znaczenia dla określenia przeznaczenia tego gruntu na dzień jego wydania (czyli dostawy towaru).
Nadleśnictwo planuje sprzedać grunt, który według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest położony na obszarze oznaczonym symbolem: Z2 – tereny zieleni nieurządzonej oraz łąk i pastwisk. W planie tym dopuszcza się lokalizację parkingów zajmujących do 50% powierzchni tych terenów. Czy sprzedaż takiej nieruchomości będzie zwolniona z VAT?
Z uwagi na przyjęcie przez ustawodawcę w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT założenia, że działalnością gospodarczą jest wszelka działalność producentów, handlowców i usługodawców, a także ze względu na przedmiot działalności prowadzonej przez nadleśnictwo w ramach gospodarki leśnej, nadleśnictwo jako jednostka organizacyjna Lasów Państwowych posiada status podatnika VAT. Tym samym, nadleśnictwo dokonując dostawy nieruchomości gruntowej ma obowiązek odprowadzić z tego tytułu podatek VAT, chyba że zaistnieją przesłanki do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Aby móc skorzystać z tego zwolnienia należy w pierwszej kolejności sięgnąć do danych wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ze stanu faktycznego opisanego w pytaniu wynika, że dla gruntu, który ma być przedmiotem sprzedaży, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z tym planem grunt, będący w posiadaniu nadleśnictwa, jest położony na obszarze terenów zieleni nieurządzonej, łąk i pastwisk. Niemniej jednak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszcza się przeznaczenie ww. gruntu na lokalizację parkingów zajmujących do 50% powierzchni tych terenów, a więc przewiduje się dla ww. gruntu możliwość jego zabudowy. W konsekwencji przedmiotem planowanej dostawy będzie grunt położony na terenie przeznaczonym pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a więc dostawa ta nie może korzystać ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.
Na gruncie ustawy o VAT w zakresie dostawy nieruchomości zabudowanych zostały wprowadzone dwa zwolnienia o charakterze przedmiotowym, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zostało przewidziane dla dostawy budynku/budowli lub ich części, która nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy bądź między pierwszym zasiedleniem a dostawą tego budynku/budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Dodać należy, że pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów, gdyż jego istotą jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też dzierżawę (vide: wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1581/10, orzeczenie prawomocne).
Z powyższego więc wynika, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wiele razy – o ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Do pierwszego zasiedlenia będzie zatem dochodziło po każdym ulepszeniu stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej obiektu i oddaniu do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (np. najem, dzierżawa, sprzedaż) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi obiektu (vide: wyrok WSA w Gdańsku z dnia 27 maja 2010 r., sygn. akt I SA/Gd 213/10, orzeczenie prawomocne).
Natomiast zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma zastosowanie dla tej dostawy budynków/budowli lub ich części, która nie korzysta ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10. Przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy daje prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z tym, że w myśl art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.
Podatnik zamierza sprzedać budynek, który został zakupiony w 1996 r. (odliczono VAT przy zakupie). Do 2008 r. były ponoszone nakłady na ulepszenie tego budynku, które przekroczyły 30% jego wartości początkowej (odliczono VAT od nakładów). Po dokonaniu ulepszenia budynek służył tylko potrzebom związanym z działalnością gospodarczą podatnika. Czy sprzedaż tego budynku podlega opodatkowaniu czy jest zwolniona z VAT?
Z pytania Czytelnika wynika, że w trakcie użytkowania budynku zakupionego w 1996 r. ponoszone były do 2008 r. wydatki na jego ulepszenie, które przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Po dokonanym ulepszeniu ww. budynku nie nastąpiło jego przekazanie do użytkowania np. w ramach umowy najmu/dzierżawy innemu podmiotowi, gdyż budynek ten służył tylko potrzebom związanym z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Czytelnika. Z tego też względu nie ma podstaw do zastosowania zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż sprzedaż tego budynku jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia. Dostawa ta nie zostanie również objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Nawet jeśliby przyjąć, że budynek był wykorzystywany w stanie ulepszonym przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych, to i tak nie została spełniona przesłanka określona w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż Czytelnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego zakupie.
Reasumując, sprzedaż budynku zakupionego przez Czytelnika w 1996 r. nie korzysta ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, a więc podlega opodatkowaniu VAT.
Podatnik posiada dwa miejsca postojowe wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, które w 2013 r. nabył na podstawie aktu notarialnego i wprowadził do ewidencji środków trwałych. Od faktury zakupowej odliczono VAT, a miejsca te służyły wyłącznie prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej (nie były odstępowane ani wynajmowane). Czy w momencie przekazania tych miejsc w 2014 r. na cele osobiste podatnika powstanie obowiązek odprowadzenia VAT?
Co do zasady – stosownie do art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT – nieodpłatne przekazanie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa na potrzeby osobiste podatnika lub jego pracowników zostało zrównane z dostawą towarów, a zatem stanowi czynność opodatkowaną VAT. Z tym, że nieodpłatne przekazanie towarów podlega VAT w sytuacji gdy podatnikowi przysługiwało w całości lub w części prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu, imporcie, wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych. Jeśli zaś zostaną spełnione przesłanki do opodatkowania VAT nieodpłatnego przekazania towaru, to takie przekazanie może zostać objęte zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. Dodać należy, że zwolnienia te mają zastosowanie również do sprzedaży (nieodpłatnego przekazania) miejsc postojowych jako wyodrębnionego prawa (vide: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 grudnia 2013 r., nr IPPP2/443-1011/13-3/AO i z dnia 29 października 2013 r., nr IPPP2/443-822/13-4/AO).
Z pytania wynika, że przy zakupie miejsc postojowych Czytelnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, a zatem nieodpłatne przekazanie tych miejsc na cele osobiste podatnika będzie traktowane jako odpłatna dostawa towarów. Pozostaje ustalenie, czy Czytelnik dokonując tego nieodpłatnego przekazania mógł skorzystać ze zwolnień od podatku określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. Trzeba więc przede wszystkim ustalić, kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął od tego momentu do chwili dokonania dostawy przedmiotowych miejsc postojowych.
Wydaje się, że do pierwszego zasiedlenia ww. miejsc postojowych doszło w 2013 r. w wyniku dokonanej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT, jaką była sprzedaż tych miejsc na rzecz Czytelnika (należałoby jednak ustalić ze sprzedawcą datę pierwszego zasiedlenia). I jeśli nieodpłatne przekazanie tych miejsc postojowych miało miejsce w 2014 r., to nie została spełniona przesłanka do zwolnienia na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) ustawy o VAT, gdyż między pierwszym zasiedleniem a dostawą miejsc postojowych upłynął okres krótszy niż 2 lata. W tym przypadku nie byłoby również możliwości zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż w stosunku do miejsc postojowych Czytelnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich zakupu.
Natomiast jeśli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a datą nieodpłatnego przekazania przedmiotowych miejsc postojowych na cele osobiste podatnika upłynąłby okres dłuższy niż 2 lata, to takie nieodpłatne przekazanie korzystałoby ze zwolnienia od podatku w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (pod warunkiem, że w stosunku do tych miejsc Czytelnik nie dokonywał ulepszeń stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej).
| ||||||||||||
|
||||||||||||
